벨기에 아파트, 주택 임대 안내

벨기에는 유럽 인근 국가에 비해 주택 사정이 양호한 편이다. 임대주택, 아파트 물색시 방문한 주택에 관심이 있을 경우, 복덕방 또는 임대인에게 몇일간의 option 을 거는 것이 좋다. option을 걸 경우, 동 기간에는 다른 희망자가 나타나더리도 option 신청인에게 우선권이 주어진다. 복덕방 직원이 임대계약 전 예약금 (deposit) 을 요구하거나 또는 서류에 서명을 요구할 때는 어떠한 경우에도 현금을 지불하거나 서명하지 않도록 주의해야 한다.

1. 집 구하기

- 벨기에는 거주지가 정해지지 않으면 외국인 거주 등록, 이삿짐 인수, 은행계좌 개설, 자동차 등록, 자녀학교 등록, 전기.가스, TV 및 인터넷 신청 등을 할 수 없으므로, 무엇보다 먼저 거주할 집을 구해야 한다. 거주할 집은 온라인 검색 또는 부동산 에이전시 (복덕방) 를 통해서 구한다. 주거 희망 지역을 직접 방문하여 집을 구하는 방법도 있으나 계약서 작성, 조건 협상시 언어 장벽 등으로 인해 여러가지 애로 사항이 있을 수 있으니,  부동산 복덕방을 통해 구하는 것을 권장한다. 이에 따른 복덕방 소개료는 집주인이 부담한다.

- 일반적으로 가구는 비치되어 있지 않으며, 전등 및 커텐도 설치되어 있지 않음    

- 부동산 주요 인터넷 사이트에 들어가면 부동산 연락처도 함께 찾아 볼 수 있다.

ㅇ http://www.vlan.be

ㅇ http://www.immoweb.be

ㅇ http://logic-immo.be

ㅇ http://www.appartager.be : (불어 가능한 학생 또는 단기 체류자를 위한 사이트)

    다른 사람들과 집세를 분담하고, 방은 각각 사용하지만 부엌과 화장실 등은 공동 사용하는

    Colocation (꼴로까씨옹)의 거주 형태로 월 임대료는 1인당 300-500 유로

- 주위 환경이 쾌적하고 치안이 안전한 브뤼셀과 안트워프 도시의 지역은 다음과 같다.

ㅇ 브뤼셀 : 1050 Ixelles, 1180 Uccle, 1150 Woluwe St. Pierre, 1200 Woluwe St.Lambert, 1160 Auderghem, 1170 Watermael-Boitsfort

ㅇ 브뤼셀 근교 : 3080 Tervuren, 1419 Waterloo, 3090 Overijse, 1640 Rhode-Saint-Genese, 1930 Kraainem

ㅇ 안트워프 : 2930 Brasschaat, 2900 Schoten, 2970 Schilde, 2980 Zoersel

- 기피 지역

ㅇ 브뤼셀 : 기차역 주변(Gare du Nord, Gare du Midi, Gare Centrale 등), 1080 Moleenbeek,

1030 Schaerbeek, 1080 Ganshoren, 1070 Anderlecht, 1090 Forest 등

ㅇ 안트워프 : 중앙역 쪽 차이나 스트릿 부근 등

- 대부분의 임대인들이 단기 임대를 꺼려하기 때문에, 교환학생, 파견 인턴 등 단기 체류자들은 장기 체류자보다 집 구하는데 많은 장벽이 있을 것이다. 우선 비싼 월세에 보증금을 현금 지불해야 하고, 조건도 불리하다.

- 임대 계약 후 구청 (Commune, Gemeenschap, City Hall)에 거주 신청 등록할 때, 거주사실 여부를 확인하기 위하여 경찰이 집을 방문할 수 있으므로, 임대 주택 초인종 버튼에 임시로 이름을 부쳐놓고, 주인에게 이름을 변경하도록 요청. 그렇지 않을 경우 우편물이 반송되는 것은 물론 2주 후 경찰서로 부터 경고장이 날아올 수 있으니 주의해야 한다.

- 임대료는 매년 물가 상승율에 따라 인상되며, 계약 기간내에는 임의적으로 임대료를 인상할 수 없다.

- 가급적이면 전임자가 임대하던 주택을 승계받지 않는 것이 좋다.  부득이 승계해야 할 경우 이에 따른 불이익이 따를 수 있으니 계약전 집상태, 조건 및 퇴거시 주택 상태를 점검했는지를 전임자에게 반드시 확인하고 필요하면 동 서류를 보완하도록 한다. 만약 전임자가 퇴거시 주택 상태 점검을 실시 안했을 경우, 계약서에 동 내용을 명시하도록 주인 (임대인) 에게 요청한다. 그렇지 않으면 퇴거시 전임자가 낸 손상 부분을 부담해야 되는 황당한 일이 발생할 수 있다.

- 임대료 시세

스튜디오 (10-15평) 월 400-600 유로, 침실 1개 아파트 (16-20평) 월 600-900 유로, 침실 2개 아파트 (30-36평) 월 1.000-1.600유로, 침실 3개 아파트 (40-60평) 월 1.700-2.800 유로

단독 주택 월 1.500-3.000 유로

2. 임대 계약기간

벨기에 정부에서 인정하는 임대협회 임차 계약서는 한번 서명하면 원칙적으로 해약이 불가하므로, 내용을 철저히 검토하고 서명하도록 한다.  구두 약속은 법적 효력이 없으므로, 계약 당시 주인과 합의한 요구 사항에 대해서는 반드시 문서로 남겨둬야 한다. 벨기에 임대 규정상 계약 기간은9년 및 영구 임차이며, 해약 통보기간은 3개월로 동 기간 불이행시 아래와 같이 벌칙금을 지불하여야 한다.

 - 계약 체결 후 1년 이내에 해약할 경우 : 3개월분 임대료

 - 계약 체결 후 1-2년이내에 해약할 경우 : 2개월분 임대료

 - 계약 체결 후 2-3년이내에 해약할 경우 : 1개월분 임대료

 - 해약 통보기간 불이행시 :  1-3개월분 임대료

9년 계약시 장점 : 3년이상 체류할 경유, 임대 계약 3년이 지나면 언제든지 해약할 수 있으나 통보기간은 3개월이며, 계약 불이행에 대한 벌칙금은 지불하지 않아도 되며, 같은 조건하에 임대계약 연장이 가능하다.

단, 1년 이하 단기 임대 계약은 단 한번의 1년 연장이 가능하며, 해약 통보 기간은 3개월 이다.

벨기에 정부는 세입자를 보호하기 위해서 임대인이 계약기간 동안 일방적으로 계약을 파기하지 못하도록 임대계약서 3부를 임대인이 세무소에 등록하도록 하고, 원본 2부는 세입자에게 주도록 임차법을 개정하였다. 따라서 임대인이 임대 계약서를 세무소에 등록하지 않았을 경우, 세입자는 3개월 통보로 언제든지 계약을 파기할 수 있으며, 계약기간 불이행에 대한 벌칙금을 지불하지 않아도 된다.   단 1년 이하 단기 계약은 해당 사항이 아니므로 계약서에 명시된대로 이행하여야 한다.

- 주택 매매로 집주인이 바뀌더라도 조건 변경없이 계약기간은 계속 유지된다. 단 세입자가 살고 있는 주택을 새주인인 본인이 입주 희망할 경우, 세입자에게  6개월 전 사전 통보하여야 한다.

3. 보증금

보증금을 임대인에게 직접 지불하지 않고, 아래 2가지 방식중 하나를 선택할 수 있다.

- 은행보증서류 : 3개월분에 해당하는 임대료를 은행 서류로 대체. 이 경우 은행에서 매년 수수료를 세입자 계좌에서 자동 인출한다.

  * 제출서류 : 주택 임대 계약서

- 임대인과 세입자의 명의로 특별 계좌를 개설한 후, 2개월분에 해당하는 임대료를 입금하고 이를 동결시킨다.

* 제출서류 : 주택 임대 계약서

동 보증금은 집 계약 종료 후, 감정사가 제시한 원상 복구비를 세입자가 지불하지 않고 귀국할 경우, 임대인은 손상 부분에 대한 원상복구비로 사용할 수 있다.  은행에 예치된 해당 보증금 이자는 세입자가 갖는다.

4. 입주전 상태 점검 (불어 Etat des lieux, 영어 Inventory, 네델란드어Plaatbeschrijving)

입주전 상태 점검은 세입자가 입회할 필요가 없으나, 불이익을 당하지 않을려면 입회를 권장한다.  단, 감정사의 보고서를 비교해 보고 상이할 경우 접수 후 1달 이내에 주인에게 등기로 내용을 통보하고, 사진을 찍어서 퇴거시 동 증거 사진을 감정사에게 제시하여 불이익을 받지 않도록 한다.  점검비용은 아파트의 경우 240-430 유로, 단독 주택은 300-480유로 이며, 임대주와 세입자가 각각 50% 씩 부담한다.  

점검 후 감정사가 확인한 전 세입자의 전기, 가스 및 수도 사용량을 공급 회사에 명의 변경 신청시 제출하여야 한다.

5. 공동 관리비

건물 유지비로 승강기, 정원 관리, 공동 구역 복도, 차고, 전기 및 관리인 봉급이 포함되어 있다

전 세입자의 사용량을 기준으로 임차료에 공동 관리비가 추가되며, 분기 또는 반기(년간) 마다 정산을 한다. 2000년도 이전에 지은 낙후된 건물은 대부분의 공동 관리비에 난방, 온수가 포함되었으며, 월 300-400유로를 예상하여야 한다.

2010년도 이후에 지은 건물은 공동 관리비가 월 100-150유로 정도이며, 각 아파트내에 난방 및 수돗물 계량기가 별도로 설치되어 이에 따른 사용료를 추가로 전기.가스 회사에 지불하여야 한다. 

- 전기 요금이 가스에 비해 상당히 비싸므로 난방 및 온수 사용시 각별히 주의

6. 임대 주택관리

모든 시설물은 세입자가 관리하도록 되어 있는 바, 경보장치, 난방시설, 정수기, 벽난로, 지붕 물받이 (개수통), 정화조 등은 1년에 한번은 전문회사로 부터 정검 실시해야 하며, 동 실시한 서류 (영수증) 들을 잘 보관하였다가 주택 퇴거시 감정사에게 제출해야 불이익을 당하지 않는다.

- 임차기간 동안 자연적으로 발생하는 현상 (자연 모마 및 습기로 인한 곰팡이 등) 은 즉시 주인에게 등기 편지로 통보하고, 동 편지 사본을 보관하도록 한다.

- 개인 주택 하수구에서 악취가 날 경우 우선 정화조가 설치되었는지 확인하고, 정화조가 설치되었으면 분뇨회사에 전화하여 분뇨를 처리하도록 한다.

- 정원잔디는 수시로 관리해 주고, 울타리 및 나뭇가지는 적어도 1년에 1회 정도는 다듬어 주도록 한다. 울타리는 2m 를 초과할 수 없다.

- 겨울철에는 정원 테라스에 설치된 수도꼭지 동파 우려가 있으니, 지하실에 동 꼭지와 연결된 수도 밸브를 잠그도록 한다

- 정수기는 정기적으로 정수기용 소금을 채워주고, 1년에 한번은 정검을 해주도록 한다.

- 화장실, 세면대, 부엌 수채, 변기 통 수도꼭지, 하수도 및 전기제품 등 시설물 고장시 수리비는 세입자가 부담하여야 하나, 이에 따른 부속품 교체비는 집주인이 부담.

- 목욕탕 및 샤워실은 곰팡이가 발생하지 않도록 사용 후 반드시 환기를 시키도록 한다.

- 마루는 마루용 세제를 물에 섞은 후 물기를 꽉찬 걸레로 닦아준다. 마루에 자국이 남아 있을 경우 주택 퇴거시 원상회복비를 1,000-3,000 유로까지 청구할 수 있으니, 가급적 화분 또는 물기가 있는 물건을 마루 위에 장기간 놓지 않도록 한다.

- 아파트의 경우, 위성 안테나를 설치하기 전 사전에 주인에게 설치 가능 여부를 확인하여야 한다.

- 유리 세라믹 전기 쿠커는 세제할 때 굵으면 유리가 파손되므로, 절대로 굵지 말고, 물을 부어 흘린 음식물을 불리게 한 다음, 부드러운 스폰지나 행주로 닦아 준다.

- 개인 주택의 경우 도난 사건이 자주 발생하여 보험회사에서 경보장치 설치 여부를 요구하는 경우가 있으니, 임차 계약전 주인에게 경보장치를 설치해 줄 것을 요구하는 것이 좋다.

* 일반적으로 주택 또는 아파트내에 전등 및 커텐이 설치되어 있지 않았으며, 일부 세탁기, 냉장고, 냉동고, 세척기도 구비되지 않은 경우가 있다. 따라서 임차 계약전 동 시설물들을 확인한 후 비치해 줄 것을 요구하고, 집주인이 요구 사항을 받아 들이지 않을 경우, 임차료를 인상하는 조건으로 설치해 줄 것을 타협.

7. 쓰레기 수거 재활용

- 브랏셀, 안트워프, 루벵 등 큰 도시를 제외한 구에서는 각 구마다 분리 수거 달력을 매년 연말에  가정에 발송하며, 쓰레기 봉지, 분리 수거용 콘테너(잔디.나뭇가지.야채.과일) 스티커 (일종의 오물세)를 판매 운영한다.

- 쓰레기는 분리 하루 전날 저녁에 인도에 갖다 놓는다. 부피가 큰 가구나 냉장고 등은 구에 소속된 쓰레기 수거 회사로 전화하면 무료로 처분해 준다.

- 쓰레기 수거회사에서는 콘테너 파크 (Container Park) 도 운영하고 있어, 가정에 분리 수거용 콘테너 (종이.마분지, 유리병, 잔디.나뭇가지.야채.과일 등) 가 없을 경우 이곳을 이용하면 된다.

8. 전기 및 가스요금

전 세입자의 사용량을 기준으로 매월 청구서가 발부되며, 1년 후 초과 또는 미달 사용분에 대한 정산이 있다. 세탁기, 건조기 및 세척기는 절약 시간인 22 :00 이후부터 사용하면 전기요금을 절약할 수 있다.

9. 수도요금

전 세입자의 사용량을 기준으로 매년 청구서가 발부되며, 1년 후 초과할 경우 수도요금이 인상된다.

10. 보험

- 화재 보험 : 주택 또는 아파트내 설치된 장비에 대하여 의무적으로 누수, 화재 보험에 가입하여야 한다. 보험료는 임차료를 기준으로 책정된다.

- 도난보험 : 도난 사건이 자주 발생하므로, 가구 및 개인 재산에 대하여 가입하는 것이 좋으며, 보험료는 담보액 신고에 따라 책정된다. 귀중품 및 값나가는 예술품 등을 소장하였을 경우, 최대한 보상받을 수 있도록 담보액을 높이 신고하도록 한다.

- 보험회사 : ING, AXA, Ethias, Allianz, Baloise, AG 등

11. 세금

- 주택세 : 주인 부담

- 오물 수거세 : 세입자 부담